La construcción en la montaña está arruinando la imagen del esquí ¿de quien es la culpa?
El precio de una segunda residencia a pie de pista en el Pirineo catalán ya llega a los 300.000 euros, más del doble que hace cuatro años. La escalada en el precio de las viviendas de nieve ha llevado a grupos como Fadesa o Nozar a comprar las propias estaciones de esquí. Ese exceso de viviendas lastra las cuentas de las estaciones.
Dudas sobre la viabilidad de las segundas residencias
Baqueira ha roto moldes: las viviendas construidas en la zona de Tanau, prácticamente a pie de pista, se han vendido a más de 6.000 euros por metro cuadrado, «más que en Barcelona», según las inmobiliarias de la zona. El inmobiliario de esquí acumula cuatro años de boom que han llevado a grandes promotoras como la gallega y la madrileña Nozar a comprar las estaciones de esquí de Vallfosca Interllacs y Boí Taül. Pero la vivienda tiene también una cara oscura para el mundo del esquí: su baja ocupación en la mayor parte del año reduce la rentabilidad de las propias estaciones. Según la consultora Irea, «empiezan a surgir dudas sobre la viabilidad de este modelo basado en la creación de segundas residencias».
Boom inmobiliario
La vivienda de esquí se ha disparado en toda España y ha alcanzado sus costas más altas en Val d´Aran y el Pallars Sobirà. En las estaciones que se están abriendo en la cornisa cantábrica, como San Isidro, los precios de los apartamentos rondan los 1.400 euros m2, suben hasta alrededor de los 3.000 euros en las estaciones del Pirineo aragonés y ya están en los 4.000 euros en la zona de Catalunya. Joan Torras, gerente de Fincas Pirineu, señala que «en Esterri y Valencia d´Àneu los apartamentos alcanzan ya los 4.000 y 4.200 euros, cuando hace tres o cuatro años estábamos en los 2.000 euros, y el récord, desde luego, está en la parte de arriba de Baqueira».
La subida ha sido aún mayor en la capital de la comarca, Sort (ha pasado de los 1.000 a los 3.000 euros/ m2 en el periodo) y, según Torras, «va a continuar: el plan territorial ha limitado en 5.000 el número de viviendas que se pueden construir en la comarca, por lo que las que se puedan construir se dispararán».
Joaquim Alsina, gerente de ACEM, la asociación de estaciones de esquí catalanas, reconoce que «en los últimos años muchas personas han comprado viviendas en la zona de esquí como inversión, como ha pasado en las zonas de costa, por ejemplo». Alsina reconoce que «a los accionistas de las estaciones, ya sean promotores inmobiliarios o incluso las administraciones públicas, les gusta construir viviendas porque se venden y proporcionan un beneficio más rápido que el modelo basado en la promoción de hoteles», que a menudo se explotan en alquiler o con contrato de gestión. Alsina, sin embargo, defiende que lo ideal para una estación «es que el 30% del alojamiento en la zona sea de segundas residencias y el 70%, hotelero, porque los hoteles se esfuerzan en llenar su establecimiento cada día y durante todo el año y, por tanto, son los mejores aliados de las estaciones en su esfuerzo por llenar las pistas de esquí».
Ana García del Río, de la consultora Irea, recuerda que «esta cuestión se planteó inicialmente en los Alpes y allí lleva años en estudio. La conclusión es que hay que procurar que al menos el 50% de las plazas de alojamiento sean hoteleras y que los hoteles se concentren en las zonas más cercanas a las pistas, mientras que las viviendas pueden situarse en un segundo anillo, en un área de hasta 35 kilómetros de la estación». García destaca que Irea ha estudiado como paradigmático el caso de Sierra Nevada, que «a raíz del Campeonato del Mundo de esquí de 1995 tuvo un gran desarrollo hotelero para alojar a participantes y visitantes. Después del campeonato, los ingresos por forfaits han experimentado un crecimiento espectacular».
Sierra Nevada, con unos 76 kilómetros de pistas, tiene 21.780 plazas hoteleras, frente al modelo más inmobiliario del Pirineo, donde Baqueira Beret, con mas de 100 km de pistas, tiene 8.360 plazas, según la patronal estatal Atudem. Según Ana García, «los hoteles han logrado mantener unos buenos ratios de ocupación, mientras que las viviendas se ocupan de media unos 11 días por temporada». Al menos oficialmente, porque numerosas inmobiliarias alquilan apartamentos por días o por semanas, de forma que las segundas residencias se convierten de hecho en aparthoteles y proporcionan a esquiadores o inversores unos ingresos extras para rentabilizar los más de 300.000 euros que puede costar una vivienda nueva en el Pirinero catalán.
¿Quien es el culpable de este boom?
El boom inmobiliario del esquí viene impulsado en parte por las propias administraciones, sobre todo fuera de Catalunya, donde sólo Astún y Candanchú son de propiedad privada. Los gobiernos autónomos son accionistas de muchas estaciones, como las de Sierra Nevada o Manzaneda.
O en el caso de , la propietaria de las estaciones aragonesas, sus accionistas son el Gobierno regional e Ibercaja, y en cada estación participan los ayuntamientos. Según Alsina, «las administraciones facilitan las recalificaciones de suelo para construir vivienda porque los ingresos de su venta aportan los recursos para financiar las obras o el mantenimiento de las propias estaciones».
Quien apuesta por el esquí son empresas constructoras
Los grupos privados que han apostado por el esquí son además inmobiliarios: Fadesa está construyendo un auténtico resort de montaña en Badaguás, cerca de Jaca, con campo de golf incluido, y acaba de adquirir Vallfosca Interllacs, promotora de otro resort similar. La promotora madrileña ha adquirido la estación de Boi Taüll y grupos inmobiliarios son accionistas destacados de las nuevas estaciones que se construyen o renuevan en España, como San Isidro (León) o San Glorio, a caballo entre Castilla y Cantabria.